Affitto: come ripartire le spese condominiali

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Quali spese condominiali deve pagare l’affittuario e quindi a chi deve rivolgere la propria attenzione l’amministratore di condominio.

Quando l’affittuario o il conduttore può votare in assemblea

L’affittuario ha diritto ad esprimere il proprio voto in assemblea condominiale quando l’assemblea è chiamata a decidere sulla gestione delle spese che riguardano i servizi comuni quali il riscaldamento e il condizionamento, mentre per le altre questioni può presenziare, ma non ha diritto di voto.

Come vengono ripartite le spese condominiali

Le spese condominiali sono disciplinate dell’articolo 9 della legge equo canone. Sono interamente a carico dell’affittuario le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Quali sono le modalità di pagamento delle spese

L’art. 5 legge equo canone dispone che «Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile».

Il diritto del proprietario di chiedere le spese condominiali nasce dall’articolo 9 legge equo canone comma 3 sulla cui base «Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. L’affittuario ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate».

Quando l’affittuario si può definire in mora

L’articolo 9, comma 3, della legge 27 luglio 1978, n. 392, la quale fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro 2 mesi dalla loro richiesta, delimita entro il medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi; ne consegue che, non essendovi, in mancanza di questa istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i 2 mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall’indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione (Tribunale di Monza, 10 luglio 2007).

In caso di mora le spese devono essere richieste al proprietario

Da ciò discende che l’amministratore di condominio non deve chiedere il pagamento delle spese di condominio al conduttore dell’unità abitativa bensì al proprietario che rimane sempre condomino, come tale legittimato passivamente a detto onere economico. <<In relazione al pagamento delle spese accessorie e di riscaldamento di cui all’articolo 9 legge n. 392/1978, non sussiste alcun rapporto obbligatorio diretto tra l’amministrazione condominiale e i singoli conduttori delle unità immobiliari facenti parte dello stabile, rapporto che invece si instaura tra la predetta amministrazione ed il singolo condomino, il quale avrà a sua volta, ex articolo 9 citato, il diritto al rimborso nei confronti del proprio conduttore».

Risoluzione del contratto di affitto se l’affittuario non paga

«L’inadempimento da parte dell’affittuario, qualora si versi in materia di locazioni ad uso abitativo e l’ammontare del debito superi le due mensilità di canone, può comportare, a sensi dell’articolo 5 legge n. 392/1978, la risoluzione del contratto. Quando invece il servizio causativo della spesa non è materialmente fruito dal conduttore, costui non sarà tenuto a rimborsare alcunché al proprietario» (Tribunale Torino 14 febbraio 2007).

Articolo originale dal quotidiano del condominio.

Regolamento condominiale 2019: regole ed obblighi per i condomini e gli animali domestici

Regolamento Condominio

Regolamento di condominio e le regole per condomini e quelle per l’accesso di animali domestici negli spazi comuni.

Il Regolamento condominiale è quell’atto obbligatorio per gli edifici dove il numero di condomini è superiore a 10 che contiene le norma riguardanti l’uso delle cose comuni.

Esistono due tipi di regolamento condominiale:

  • regolamento assembleare: deliberato dall’assemblea condominiale;
  • regolamento contrattuale: solitamente predisposto dal costruttore dell’immobile, e allegato agli atti d’acquisto dell’immobile, ma può anche essere approvato e sottoscritto dall’unanimità dei condomini.

La differenza tra i due, quindi, è che il regolamento contrattuale prevede delle norma accettate già in partenza dal condomino e qualsiasi modifica può essere effettuata solo con il consenso unanime dei condomini.

Solitamente, per il mancato rispetto delle norme condominiali è prevista una sanzione di circa 200 euro, che può salire fino ad 800 euro in caso di recidività. L’importo della sanzione sarà poi devoluta ad un fondo per le spese ordinarie.

Buona parte delle norme condominiali sono state introdotte con la riforma del 2012, quando venne approvata una nuova disciplina sui condomini. Tra le norme introdotte dal testo c’è la “liberalizzazione” degli animali domestici, più un ampliamento dei poteri all’Amministratore e una nuova normativa per gli spazi comuni.

Ma andiamo a vedere punto per punto quali sono gli elementi chiave del regolamento condominiale.

Le norme condominiali

Ci sono regole per diversi aspetti della vita condominiale.

Ad esempio, nel regolamento del condominio solitamente si trovano delle norme che vietano la palla nel cortile, evitando così che si crei un danno alle proprietà comuni o alle automobili parcheggiate.

Ma questo non è l’unico divieto previsto per gli spazi comuni; ad esempio in molti regolamenti è vietato l’uso di barbecue oppure non è consentito parcheggiare biciclette o motocicli senza il consenso dell’assemblea.

Una regola molto importante riguarda il costituire un b&b, un affittacamere o un ufficio (di qualsiasi tipo) nel condominio. È una norma condivisa, infatti, che questo non possa avvenire qualora non sia espressamente previsto dal regolamento condominiale.

Nel dettaglio, gli obblighi imputabili ai condomini sono:

  • consentire l’ingresso nella propria proprietà all’Amministratore per la constatazione e i controlli necessari per la manutenzione;
  • informare l’Amministratore delle opere e dei lavori da effettuare nei locali di proprietà prima dell’inizio degli stessi;
  • informare l’Amministratore di un’eventuale vendita del locale di proprietà;
  • se ci si allontana dall’appartamento per un lungo periodo di tempo, chiudere le prese d’acqua e di energia elettrica. Inoltre bisogna indicare all’Amministratore il recapito del detentore delle chiavi dell’appartamento nel caso di assenza prolungata.

Questi invece i divieti:

  • proibito l’uso delle unità immobiliari contrario al decoro o al buon costume del condominio;
  • vietata la realizzazione di opere che alterano l’aspetto architettonico dell’edificio;
  • vietata qualsiasi modifica strutturale senza la previa approvazione dell’assemblea;
  • non si possono tenere dentro casa oggetti con un peso superiore alla portata dei solai;
  • non si possono occupare gli spazi comuni del condominio neppure con costruzioni provvisorie, tranne i casi in cui bisogna eseguire dei lavori di edilizia;
  • sui parapetti dei balconi e sui davanzali delle finestre non si possono mettere vasi o piante, a meno che queste non siano munite di ripari fissi in ferro;
  • vietato chiudere, anche se parzialmente, i balconi e le terrazze dell’edificio;
  • vietato arrecare disturbo agli altri condomini nelle ore di riposo diurno e notturno;
  • non si possono gettare nei tombini e negli scarichi dei materiali che potrebbero ingombrare le tubazioni. Qualsiasi spesa per la riparazione dello stesso sarà a carico di chi ha creato il danno;
  • vietato gettare acqua da finestre e balconi.

La riforma del 2012

Come anticipato buona parte delle norme condominiali sono state introdotte con la riforma del 2012. Ecco quali sono i punti chiave della riforma dei condomini.

Amministratore

Per quanto riguarda l’amministratore, quest’ultimo dovrà avere almeno conseguito il diploma di maturità e frequentato un corso apposito: inoltre, se richiesto dall’Assemblea, l’amministratore dovrà stipulare una polizza assicurativa a tutela dai rischi che derivano dal proprio operato.

L’amministratore, che non deve mai essere stato condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione, resterà in carica 2 anni, ma nel caso in cui abbia commesso gravi irregolarità fiscali, potrà essere licenziato in ogni momento.

Disturbatori

La riforma punta il dito contro i disturbatori: chi viola il regolamento condominiale dovrà pagare una sanzione pari a 200 euro. Nell’eventualità il disturbatore sia recidivo, la sanzione potrà arrivare fino a 800 euro.

Morosi

Regolamentazione più severa per i condomini «morosi», per i quali l’amministratore potrà procedere con l’ingiunzione anche senza l’autorizzazione dell’assemblea. Con una mora superiore a 6 mesi, l’amministratore sarà chiamato a sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni.



Riscaldamento

Sarà possibile rinunciare all’impianto centralizzato senza aspettare il benestare dell’assemblea, a due condizioni: non creare pregiudizi agli altri e continuare a pagare la manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale.

Barriere architettoniche e innovazioni

In caso di maggioranza, i condomini potranno operare nell’ambito delle innovazioni e dell’eliminazione delle barriere architettoniche per migliorare la sicurezza degli impianti e degli edifici; i lavori riguardano anche opere che rientrano nell’ambito del risparmio energetico e nell’utilizzo di energie rinnovabili.

Il testo prevede anche, sempre a maggioranza ottenuta, la possibilità per i condomini di “installare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto”.

Quorum

L’assemblea sarà valida in prima convocazione solo se saranno presenti 2/3 dei millesimi e della maggioranza dei partecipanti al condominio.

Per ciò che concerne la deliberazione sarà invece indispensabile raggiungere il consenso della maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio.

Per quanto riguarda la seconda convocazione, si richiederà invece il quorum costitutivo di 1/3 dei millesimi e del numero dei condomini. La validità delle relative delibere vi sarà solo se si raggiungerà 1/3 dei millesimi e la maggioranza dei condomini intervenuti.

Per quanto riguarda interventi finalizzati alla sicurezza e alla salubrità degli impianti e degli edifici, il quorum necessario consisterà nella maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Per quanto riguarda il cambio di destinazione d’uso dei locali comuni, bisognerà raggiungere i 4/5 dei condomini e dei millesimi.

Sito Web Condominiale

L’Assemblea avrà la possibilità di creare un sito internet del condominio, con accesso individuale e assolutamente protetto, finalizzato alla consultazione di tutti gli atti e i rendiconti mensili.

Le regole per animali domestici

Ci sono delle norme che disciplinano il possesso di animali domestici e il loro accesso agli spazi condominiali. È bene specificare però che non esiste nessuna legge che vieti l’ingresso di animali domestici all’interno degli spazi condominiali.

Inoltre non è possibile vietare all’animale l’accesso agli spazi comuni condominiali, anzi qualsiasi delibera di questo tipo può essere impugnata e presentata davanti al Giudice di Pace entro 30 giorni. Per presentare il ricorso basta presentare una lettera in carta libera e una copia della delibera.

Regole da rispettare con il cane in ascensore condominiale | parti comuni

L’unica possibilità di vietare il possesso di un animale domestico avviene in sede contrattuale in caso di locazione: ma questo riguarda per l’appunto locatore e locatario, non i condomini.

Ci sono dei casi in cui però si è passibili di reclamo; si tratta di disturbo dell’igiene e rumori molesti che possono portare ad una sanzione amministrativa e al risarcimento di chi ha subito eventuali danni. È molto raro invece che si arrivi all’allontanamento dell’animale.

Per quanto riguarda il rumore molesto del cane, per essere sanzionabile questo deve essere:

  • continuato: il caso in cui un cane abbaia occasionalmente, non è considerabile fatto molesto come invece un abbaiare insistente, continuo e violento;
  • supportato da testimoni disposti anche a comparire davanti a un giudice;
  • causa di problemi psico-fisici: è passabile di denuncia un vicino che crei (o non impedisca il generare di) un rumore in grado di creare una patologia ad altra persona.

Infine, chi lascia gli animali per lungo tempo da soli è sanzionabile per omessa custodia.



Requisiti per la nomina dell’amministratore di condominio

Dopo anni di dibattiti si è finalmente deciso di intraprendere la strada che porta l’amministratore di condominio a diventare un vero e proprio “professionista“. Infatti la legge 220/2012 ha inserito l’articolo 71 bis disp. att. c.c. che elenca i requisiti previsti per coloro che devono svolgere l’incarico di amministratore di condominio, vediamo quali sono:

  1. che hanno il godimento dei diritti civili;
  2. che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  3. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
  4. che non sono interdetti o inabilitati;
  5. il cui nome non risulta annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
  6. che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  7. che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Nomina Amministratore Condominio

Nomina Amministratore Condominio

Inoltre viene fatta la distinzione tra amministratori esterni ed amministratori interni cioè nominati tra i condòmini dello stabile. Nel caso di amministratore interno non è richiesto alcun titolo di studio e non è richiesta la partecipazione ad alcun corso, ma comunque è richiesta la soddisfazione dei punti da 1 a 5. Invece se l’amministratore di condominio è un professionista allora deve aver frequentato un corso di formazione iniziale e successivamente aggiornarsi periodicamente frequentando corsi di formazione ed aggiornamento.

Infatti la legge 4/2013 ha disciplinato le professioni non regolamentate in Ordini e Collegi, tra le quali vi è quella di amministratore di condominio. L’amministratore di condominio che svolge la sua attività in forma continuativa, vede riconosciuta la propria attività in ambito socio-economico in quanto gli amministratori possono essere validamente iscritti a una Associazione che risponda ai parametri obbligatori previsti per legge, quali, soprattutto, l’adozione e l’obbligo di rispetto di regole deontologiche e la predisposizione di corsi di formazione permanente per i propri iscritti. Questa legge, dunque, impone alle figure professionali interessate la massima trasparenza nei confronti della clientela.

Conferma dell’amministratore di condominio: quali maggioranze?

L’amministratore di condominio tra mille difficoltà: quale professionista “paziente” fomentato da un’ineludibile incertezza operativa. Certezza che viene meno anche nel caso in cui, dopo anni di duro lavoro, si trovi avanti all’assise dei condòmini per chiedere”conferma” al proprio mandato.

amministratore condominio bilico

amministratore condominio bilico

Quali maggioranze gli serviranno mai per legittimare il rinnovo della propria investitura?

Ancor oggi vi sono dispute interpretative tutte incentrate sul quesito se la nomina, la conferma e la revoca siano fattispecie diverse o assimilabili tra loro (?), con le logiche conseguenze del caso in termini di maggioranze assembleari.

Senza alcun spirito di esaustività e pure ben lungi dal rigore scientifico che meriterebbe un approfondimento sul tema, tentiamo di fornire, per quanto possibile, una soluzione al quesito, o meglio tentiamo di comprendere quali sono le argomentazioni che supportano i diversi orientamenti che si articolano sul merito.

Alcuni punti fermi: gli addentellati normativi. Discorre solo di “nomina” e “revoca” l’articolo 1136 codice civile, laddove afferma – in seno al comma IV – che la maggioranza per ricorrervi è quella dei partecipanti alla riunione con rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio.

La norma viene qualificata come imperativa, cioè inderogabile da parte dell’autonomia privata – almeno in senso peggiorativo – stante l’impossibilità di derogarvi anche da parte di un regolamento contrattuale(art. 1138, quarto comma, c.c.).

Della “conferma” o meglio del”rinnovo” discute, invece, l’articolo 1135 codice civile(“…l’assemblea provvede alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione”), in materia di attribuzione dell’Assemblea dei condòmini, e, seppure per relationem, l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione codice civile.

Le fattispecie della “nomina” e della “revoca”, da una parte, e quella della”conferma” o del “rinnovo”, dall’altra parte, sono entrambe richiamate poi dall’articolo 1129 codice civile, novellato dalla riforma posta in essere dalla Legge 220/2012.

Nel comma X° di quest’ultima norma, il primo in ordine di trattazione, si afferma che “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.

Nel comma XI, a seguire, si dispone che “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”:

Dunque, questo è il quadro normativo di insieme. Ora, per provare ad offrire una soluzione al quesito in trattazione occorre adesso”sfoderare” gli strumenti offerti dall’ermeneutica delle leggi, per comprendere sulla base di quali fondamenti si articolano i diversi orientamenti giurisprudenziali e dogmatici.

Fonte www.condominioweb.com

Neve e ghiaccio dal condominio: chi paga i danni?

Se sull’auto finisce una montagna di neve caduta dal tetto del condominio l’amministratore è il primo a saperlo.
Quando cade la neve e ricopre il cortile e le altre parti comuni dell’edificio, anch’essa diventa parte del condominio e obbliga la compagine dei proprietari a rimuoverla, laddove possibile, per evitare che i proprietari, i loro ospiti o i passanti si possano fare male.Ma ricordiamoci anche che è stato stabilito che il condominio non è responsabile tutte le volte in cui il danneggiato avrebbe potuto evitare la situazione di pericolo (e il conseguente danno) «mediante l’adozione di un comportamento ordinariamente cauto», ossia stando più attento.

Neve e ghiaccio sul tetto del condominio

Neve e ghiaccio sul tetto del condominio

Per esonerarsi dalla responsabilità, il condominio deve dimostrare che la caduta sulla neve o sul ghiaccio è avvenuta per «caso fortuito» il quale può dipendere:

da un comportamento imprudente del danneggiato;
dall’impossibilità di agire nel breve periodo dal momento in cui la situazione di pericolo si forma (si pensi a una copiosa nevicata durante la notte e a una persona che, uscendo di casa la mattina all’alba, cada su una lastra di ghiaccio prima ancora che l’amministratore ne possa essere messo al corrente).

Fonte laleggepertutti

Condominio senza amministratore

Per il condominio senza amministratore l’articolo 1129 del Codice Civile indica:

”Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.

Questo testo sostituisce la vecchia disposizione che disponeva: “Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini“.

Quindi oggi la nomina di un amministratore in una fabbricato condominiale è obbligatoria esclusivamente quando siamo in presenza di almeno nove condomini, nei casi diversi non vi è alcun obbligo di nominare un amministratore del condominio.

Nei condomini senza amministratore sarà necessario individuare una figura,  mandatario dei condomini, che si occupi di:

  • gestione del fabbricato
  • saldare i fornitori
  • incassare le quote
  • rendicontare le spese

Senza la presenza di una soggetto fisico, che, adempia alle mansioni evidenziate sarà difficile gestire la quotidianità condominiale.

Tra l’altro, dal 1° gennaio 1998 (20 anni) tutti i condomini sono ritenuti sostituti d’imposta, tutti i condomini non solo quelli superiori ad otto condomini. Dalla data indicata vi è l’obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all’amministrazione finanziaria.

Il condominio, è tenuto a:

  1. applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai dipendenti condominiali;
  2. applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio (professionisti, agenti, mediatori ecc.)
  3. tenere una contabilità specifica per i dipendenti condominiali ( libro matricola e il libro paga relativamente al portiere);
  4. quantificare le ritenute d’acconto sulle somme erogate;
  5. versare le ritenute trattenute, a mezzo modello F24 all’amministrazione finanziaria entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento o entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno;
  6. rilasciare ed inviare ogni anno, la certificazione unica relativa ai redditi corrisposti nell’anno precedente
  7. presentare ogni anno la dichiarazione prevista per i sostituti d’imposta. Il modello 770 oltre alla certificazione unica;
  8. limitare l’uso del contante nel saldo delle prestazioni soggette a ritenuta 4%;
  9. In più Il legislatore ha previsto nuovi obblighi ed oneri all’art. 1, comma 43 della Legge n. 266/2007, Finanziaria 2007, che, ha introdotto una integrazione all’art. 25-ter nel D.P.R. 29/09/1973, n. 600 disciplinando l’obbligo per il condominio di operare una ritenuta anche sui corrispettivi dovuti in relazione a talune prestazioni di opera o servizi, in quanto sostituto d’imposta, ossia all’atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratto di appalto di opere e di servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa”;
  10. Inoltre altri adempimenti fiscali si sostanziano in caso di lavori condominiali su cui è possibile applicare degli sgravi fiscali.
  11. In materia a chiarimenti è intervenuta la Circolare n° 7/A dell’Agenzia delle Entrate del 7 Febbario 2007, in cui si rileva che: “Per il condominio con non più di quattro condomini, in mancanza della nomina di un amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini”.