Regolamento condominiale e pianerottolo

regolamento condominiale pianerottolo

Cosa possiamo lasciare sul pianerottolo? Non soltanto i classici zerbini, ma anche i portaombrelli, scarpe, perfino pattume possono essere oggetto di deposito in questo luogo.


Ma «ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso» (art. 1102 c.c.).

La Cass. 21256/2009 ha osservato che la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non deve essere intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo considerare che ciascun partecipante ha il potere di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, sempre che sia compatibile con il diritto d’uso degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi del singolo e quelle di tutti i partecipanti al condominio.
Si deve tenere a mente la destinazione d’uso della parte in questione. La tutela della destinazione d’uso di una parte comune può essere effettuata ex art. 1117 quater c.c., mentre, ove si voglia modificare la destinazione d’uso si dovrà applicare l’art. 1117 ter c.c.

Il pianerottolo è parte comune ex art. 1117 n. 1 c.c., essendo la sua destinazione d’uso quella di permettere il transito delle persone e l’accesso alle abitazioni. E’ quindi corretto credere che porta ombrelli e zerbini siano funzionali alla concreta realizzazione della destinazione, quali il transito e l’accesso. Ciò è lecito se non si comprime l’uso proprio degli spazi comuni; di contro. E’ di conseguenza non lecito trasformare parte del pianerottolo in spazio di deposito temporaneo di rifiuti, scarpe e suppellettili personali estranei al fine istituzionale.

La Cass. 15308/2011 ha osservato che << nell’identificazione del limite all’immutazione della cosa comune, disciplinato dall’art. 1120 c.c., comma 2, il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità; si può tener conto di specificità – che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino – solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo>>

Nel caso di specie, occorre valutare l’entità e la ripetizione delle condotte segnalate (deposito scarpe e rifiuti) potendosi ritenere plausibile la condotta occasionale e non corretta quella abituale.

La Suprema Corte, con la decisione 5474/2011, ha accolto il ricorso di un condomino che si era visto negare i danni richiesti a una condomina che aveva la consuetudine di ammassare sul pianerottolo oggetti vari, tra cui l’immondizia.

Il corretto utilizzo del pianerottolo, senza il preventivo consenso dell’assemblea di condominio, dovrebbe limitarsi al posizionamento di uno zerbino, in quanto spesso ogni altro utilizzo sia vietato dal singolo regolamento di condominio.
Ferma restando la valutazione specifica del singolo caso, dev’essere considerato lecito il deposito momentaneo della spazzatura sul pianerottolo se limitato ad intervalli di tempo così ristretti da non creare disturbo (es. al decoro o alla vivibilità degli ambienti a causa dei cattivi odori).

E’ possibile l’azione di risarcimento del danno nei confronti di chi lascia la spazzatura sul pianerottolo di casa in quanto questi comportamenti violano il codice civile e la destinazione d’uso dello spazio comune (Cass. 5474/2011 dell’8 marzo 2011)

Regolamento condominiale 2019: regole ed obblighi per i condomini e gli animali domestici

Regolamento Condominio

Regolamento di condominio e le regole per condomini e quelle per l’accesso di animali domestici negli spazi comuni.

Il Regolamento condominiale è quell’atto obbligatorio per gli edifici dove il numero di condomini è superiore a 10 che contiene le norma riguardanti l’uso delle cose comuni.

Esistono due tipi di regolamento condominiale:

  • regolamento assembleare: deliberato dall’assemblea condominiale;
  • regolamento contrattuale: solitamente predisposto dal costruttore dell’immobile, e allegato agli atti d’acquisto dell’immobile, ma può anche essere approvato e sottoscritto dall’unanimità dei condomini.

La differenza tra i due, quindi, è che il regolamento contrattuale prevede delle norma accettate già in partenza dal condomino e qualsiasi modifica può essere effettuata solo con il consenso unanime dei condomini.

Solitamente, per il mancato rispetto delle norme condominiali è prevista una sanzione di circa 200 euro, che può salire fino ad 800 euro in caso di recidività. L’importo della sanzione sarà poi devoluta ad un fondo per le spese ordinarie.

Buona parte delle norme condominiali sono state introdotte con la riforma del 2012, quando venne approvata una nuova disciplina sui condomini. Tra le norme introdotte dal testo c’è la “liberalizzazione” degli animali domestici, più un ampliamento dei poteri all’Amministratore e una nuova normativa per gli spazi comuni.

Ma andiamo a vedere punto per punto quali sono gli elementi chiave del regolamento condominiale.

Le norme condominiali

Ci sono regole per diversi aspetti della vita condominiale.

Ad esempio, nel regolamento del condominio solitamente si trovano delle norme che vietano la palla nel cortile, evitando così che si crei un danno alle proprietà comuni o alle automobili parcheggiate.

Ma questo non è l’unico divieto previsto per gli spazi comuni; ad esempio in molti regolamenti è vietato l’uso di barbecue oppure non è consentito parcheggiare biciclette o motocicli senza il consenso dell’assemblea.

Una regola molto importante riguarda il costituire un b&b, un affittacamere o un ufficio (di qualsiasi tipo) nel condominio. È una norma condivisa, infatti, che questo non possa avvenire qualora non sia espressamente previsto dal regolamento condominiale.

Nel dettaglio, gli obblighi imputabili ai condomini sono:

  • consentire l’ingresso nella propria proprietà all’Amministratore per la constatazione e i controlli necessari per la manutenzione;
  • informare l’Amministratore delle opere e dei lavori da effettuare nei locali di proprietà prima dell’inizio degli stessi;
  • informare l’Amministratore di un’eventuale vendita del locale di proprietà;
  • se ci si allontana dall’appartamento per un lungo periodo di tempo, chiudere le prese d’acqua e di energia elettrica. Inoltre bisogna indicare all’Amministratore il recapito del detentore delle chiavi dell’appartamento nel caso di assenza prolungata.

Questi invece i divieti:

  • proibito l’uso delle unità immobiliari contrario al decoro o al buon costume del condominio;
  • vietata la realizzazione di opere che alterano l’aspetto architettonico dell’edificio;
  • vietata qualsiasi modifica strutturale senza la previa approvazione dell’assemblea;
  • non si possono tenere dentro casa oggetti con un peso superiore alla portata dei solai;
  • non si possono occupare gli spazi comuni del condominio neppure con costruzioni provvisorie, tranne i casi in cui bisogna eseguire dei lavori di edilizia;
  • sui parapetti dei balconi e sui davanzali delle finestre non si possono mettere vasi o piante, a meno che queste non siano munite di ripari fissi in ferro;
  • vietato chiudere, anche se parzialmente, i balconi e le terrazze dell’edificio;
  • vietato arrecare disturbo agli altri condomini nelle ore di riposo diurno e notturno;
  • non si possono gettare nei tombini e negli scarichi dei materiali che potrebbero ingombrare le tubazioni. Qualsiasi spesa per la riparazione dello stesso sarà a carico di chi ha creato il danno;
  • vietato gettare acqua da finestre e balconi.

La riforma del 2012

Come anticipato buona parte delle norme condominiali sono state introdotte con la riforma del 2012. Ecco quali sono i punti chiave della riforma dei condomini.

Amministratore

Per quanto riguarda l’amministratore, quest’ultimo dovrà avere almeno conseguito il diploma di maturità e frequentato un corso apposito: inoltre, se richiesto dall’Assemblea, l’amministratore dovrà stipulare una polizza assicurativa a tutela dai rischi che derivano dal proprio operato.

L’amministratore, che non deve mai essere stato condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione, resterà in carica 2 anni, ma nel caso in cui abbia commesso gravi irregolarità fiscali, potrà essere licenziato in ogni momento.

Disturbatori

La riforma punta il dito contro i disturbatori: chi viola il regolamento condominiale dovrà pagare una sanzione pari a 200 euro. Nell’eventualità il disturbatore sia recidivo, la sanzione potrà arrivare fino a 800 euro.

Morosi

Regolamentazione più severa per i condomini «morosi», per i quali l’amministratore potrà procedere con l’ingiunzione anche senza l’autorizzazione dell’assemblea. Con una mora superiore a 6 mesi, l’amministratore sarà chiamato a sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni.



Riscaldamento

Sarà possibile rinunciare all’impianto centralizzato senza aspettare il benestare dell’assemblea, a due condizioni: non creare pregiudizi agli altri e continuare a pagare la manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale.

Barriere architettoniche e innovazioni

In caso di maggioranza, i condomini potranno operare nell’ambito delle innovazioni e dell’eliminazione delle barriere architettoniche per migliorare la sicurezza degli impianti e degli edifici; i lavori riguardano anche opere che rientrano nell’ambito del risparmio energetico e nell’utilizzo di energie rinnovabili.

Il testo prevede anche, sempre a maggioranza ottenuta, la possibilità per i condomini di “installare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto”.

Quorum

L’assemblea sarà valida in prima convocazione solo se saranno presenti 2/3 dei millesimi e della maggioranza dei partecipanti al condominio.

Per ciò che concerne la deliberazione sarà invece indispensabile raggiungere il consenso della maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio.

Per quanto riguarda la seconda convocazione, si richiederà invece il quorum costitutivo di 1/3 dei millesimi e del numero dei condomini. La validità delle relative delibere vi sarà solo se si raggiungerà 1/3 dei millesimi e la maggioranza dei condomini intervenuti.

Per quanto riguarda interventi finalizzati alla sicurezza e alla salubrità degli impianti e degli edifici, il quorum necessario consisterà nella maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Per quanto riguarda il cambio di destinazione d’uso dei locali comuni, bisognerà raggiungere i 4/5 dei condomini e dei millesimi.

Sito Web Condominiale

L’Assemblea avrà la possibilità di creare un sito internet del condominio, con accesso individuale e assolutamente protetto, finalizzato alla consultazione di tutti gli atti e i rendiconti mensili.

Le regole per animali domestici

Ci sono delle norme che disciplinano il possesso di animali domestici e il loro accesso agli spazi condominiali. È bene specificare però che non esiste nessuna legge che vieti l’ingresso di animali domestici all’interno degli spazi condominiali.

Inoltre non è possibile vietare all’animale l’accesso agli spazi comuni condominiali, anzi qualsiasi delibera di questo tipo può essere impugnata e presentata davanti al Giudice di Pace entro 30 giorni. Per presentare il ricorso basta presentare una lettera in carta libera e una copia della delibera.

Regole da rispettare con il cane in ascensore condominiale | parti comuni

L’unica possibilità di vietare il possesso di un animale domestico avviene in sede contrattuale in caso di locazione: ma questo riguarda per l’appunto locatore e locatario, non i condomini.

Ci sono dei casi in cui però si è passibili di reclamo; si tratta di disturbo dell’igiene e rumori molesti che possono portare ad una sanzione amministrativa e al risarcimento di chi ha subito eventuali danni. È molto raro invece che si arrivi all’allontanamento dell’animale.

Per quanto riguarda il rumore molesto del cane, per essere sanzionabile questo deve essere:

  • continuato: il caso in cui un cane abbaia occasionalmente, non è considerabile fatto molesto come invece un abbaiare insistente, continuo e violento;
  • supportato da testimoni disposti anche a comparire davanti a un giudice;
  • causa di problemi psico-fisici: è passabile di denuncia un vicino che crei (o non impedisca il generare di) un rumore in grado di creare una patologia ad altra persona.

Infine, chi lascia gli animali per lungo tempo da soli è sanzionabile per omessa custodia.



Regolamento condominiale e barbecue

regolamento condominiale barbecue

Innanzi tutto usiamo il buon senso. Non sempre un comportamento non vietato può essere opportuno.

In questo testo farò riferimento al regolamento di polizia urbana del comune di Legnano.

Il regolamento di polizia urbana contiene norme finalizzate a salvaguardare interessi pubblici come tra gli altri quelli al decoro, all’igiene ed alla tranquillità. Mentre Il regolamento condominiale è lo statuto convenzionale del condominio, che disciplina l’uso delle cose comuni, la ripartizione delle spese condominiali, la tutela del decoro dell’edificio e l’amministrazione dello stesso.

Vediamo alcuni punti del regolamento di polizia urbana del comune di Legnano inerente la questione del barbecue.

ART. 43 – ACCENSIONI DI FUOCHI

  1. E’ vietato bruciare materiali di qualsiasi tipo o accendere fuochi nel territorio comunale compresi fuochi liberi a sterpaglie, siepi, erba degli argini di fossi, scarpate nonché materiali di varia natura presenti nei cantieri edili. E’ fatta salva l’accensione di fuochi per motivi fitosanitari specificatamente previsti con atti del Servizio Provinciale Agricoltura;
  2. L’uso di bracieri, griglie e barbecue è vietato su aree pubbliche. E’ consentito sulle aree private e su quelle pubbliche se appositamente attrezzate, sempre ché non crei nocumento alle abitazioni vicine.

Per cui nelle aree private è consentito se non espressamente vietato dal regolamento condominiale o da una delibera condominiale.

Se il regolamento condominiale non vieta il barbecue nelle aree comuni allora si può fare a meno che no rechi disturbo o ci siano immissioni intollerabili di fumo art. 844 c.c.
Ricordiamo anche che solo il regolamento condominiale contrattuale può disciplinare l’installazione di un barbecue sul balcone, parlando di barbecue in muratura non di quelli piccoli da campeggio.

Regolamento condominiale

Il regolamento condominiale è disciplinato nell’art. 1138 c.c. e , in parte, negli artt. 68, 69, 71 e 72 disp. att. c.c. In particolare il codice civile individua i casi in cui esso è obbligatorio e il contenuto che deve avere.

Il primo comma dell’articolo 1138, infatti, dispone che “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.
I commi successivi al primo, invece, si occupano di fissarne le modalità di approvazione e i limiti.

Regolamento condominiale: obbligatorietà, funzione e approvazione

Il legislatore della riforma ha lasciato invariato il superamento della soglia dei dieci partecipanti per la formazione obbligatoria del regolamento condominiale, nonché la funzione fondamentale dello stesso di disciplinare l’uso delle cose comuni, prevedere i criteri di ripartizione delle spese (al regolamento, infatti, devono essere allegate le tabelle millesimali), fissare le norme a tutela del decoro dell’edificio nonché quelle inerenti l’amministrazione della cosa comune.

regolamento condominiale

regolamento condominiale

Nel fissare le modalità di approvazione del regolamento (con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.), il terzo comma dell’art. 1138 c.c., è stato novellato dalla riforma del 2012, che ha introdotto l’obbligo che lo stesso sia allegato al registro indicato dal numero 7) dell’art. 1130 c.c., ovverosia il “registro dei verbali delle assemblee” curato dall’amministratore.

Regolamento condominiale: approvazione

Per quanto riguarda l’approvazione, più nel dettaglio, l’articolo 1138 del codice civile stabilisce che l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente, può essere presa da ciascun condomino.
L’approvazione, poi, necessita della maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136, ovverosia di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Una volta approvato, il regolamento va allegato al registro dei verbali e delle assemblee e, come vedremo, può comunque essere impugnato secondo le regole ordinarie in materia di impugnazione delle delibere.

Regolamento condominiale: limiti

Con riferimento ai limiti, gli ultimi due commi dell’articolo 1138 chiariscono che il regolamento non può, con le sue norme, menomare in alcun modo i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
Esso non può poi mai derogare alle disposizioni di cui agli articoli 1118 secondo comma (il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni), 1119 (indivisibilità), 1120 (innovazioni), 1131 (rappresentanza), 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea) del codice civile.
Infine, le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
Altri limiti alla redazione di un regolamento di condominio sono posti dall’articolo 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, che stabilisce che questo non può derogare ai precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.

Regolamento condominiale: la nuova disposizione per “gli animali da compagnia”

Una delle più rilevanti novità apportate dalla riforma in materia di regolamento di condominio è quella relativa all’introduzione del nuovo quinto comma dell’art. 1138 c.c. che, come visto, sancisce l’impossibilità per i regolamenti condominiali di inserire norme che vietino di possedere o detenere animali domestici. 
La “liberalizzazione” dell’ingresso degli animali domestici in condominio, sinonimo di un orientamento “pet friendly” da parte del legislatore, è destinata ad avere un effetto impattante sulle liti condominiali portate nelle aule di giustizia, a partire dalla indeterminatezza della definizione. Mentre, infatti, nel primo testo di riforma, la pertinenza del divieto riguardava gli “animali da compagnia” – che la giurisprudenza in linea con l’interpretazione evolutiva delle norme vigenti, ha riconosciuto come “esseri senzienti“, stabilendo che “il gatto, come anche il cane, deve essere considerato come membro della famiglia” (Cass. 13.3.2013) – nella stesura definitiva del testo di riforma dell’art. 1138 c.c. il termine è stato sostituito con “animali domestici“. La differenza è tutt’altro che pacifica, poiché mentre è chiaro che tra questi ultimi non rientrino gli “animali esotici” (come per esempio i serpenti), non lo è altrettanto per altri animali d’affezione che non sempre vengono considerati domestici (v. ad esempio criceti, furetti, conigli, ecc.). 
In ogni caso, la direttiva sembra possa ritenersi valida, secondo la giurisprudenza, solo per i regolamenti condominiali ordinari, poiché a differenza di quelli contrattuali che possono legittimamente limitare i poteri e le facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà con il consenso unanime di tutti i comproprietari, in quelli assembleari, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non è consentito l’inserimento di clausole che incidono sulla libertà del singolo condomino di poter godere e disporre della propria proprietà esclusiva, rientrando tra queste facoltà di godimento anche la detenzione degli animali domestici (Cass. 3705/2011). 
Restano ferme, ovviamente, le regolamentazioni generali previste in materia, tra cui l’obbligo, incombente nei confronti dei proprietari dell’animale, di mantenere ordine e pulizia nell’area di passeggio, di usufruire del guinzaglio in ogni luogo e di applicare la museruola agli animali di indole aggressiva (come previsto dall’ordinanza del ministero della salute del 2009), oltre alle consuete responsabilità civili dei proprietari per i danni cagionati dall’animale ex art. 2052 c.c., per le immissioni moleste (sotto forma di rumore e disturbo della quiete) che superano la normale tollerabilità (art. 844 c.c.), nonché gli estremi censurati in sede penale dall’art. 672 c.p. per “omessa custodia e mal governo di animali“.

Regolamento condominiale: esempio da scaricare

È possibile scaricare Esempio regolamento condominio cliccando sul link.