Questi sono i nostri servizi

Amministrazione condominiale, gestione della proprietà e degli affitti brevi

Amministrazione condominiale

Gestione moderna ed efficiente del condominio improntata alla trasparenza, alla serietà e alla qualità.

Gestione affitti brevi

Gestiamo noi tutte le attività della casa: partendo dal setup dell’appartamento con un servizio fotografico professionale, ci occupiamo di gestire le prenotazioni, l’accoglienza, fino alle pulizie.

Gestione della proprietà

La soluzione migliore per una gestione che mira all’ottimizzazione dei consumi e alla riduzione dei costi di mantenimento di un edificio.

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Amministratore di condominio e smart working

smart working amministrazioni petrucci
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Smart working: diamogli una definizione

In questo periodo di coronavirus si discute molto di “smart working”, noi ne parleremo contestualizzando l’esempio per l’amministratore di condominio.
In italiano lo smart working, da non confondere con il telelavoro che rappresenta un’altra modalità di gestione del rapporto lavorativo, si traduce in “lavoro intelligente” ed è una specifica filosofia basata sull’attribuzione della responsabilità da parte del datore di lavoro verso i propri dipendenti e collaboratori, per concedere loro flessibilità, elasticità ed autonomia sulle modalità di svolgimento del proprio lavoro, sugli orari, sull’autonoma organizzazione degli spazi, così come degli strumenti da utilizzare, per conseguire e favorire, così, la crescita dell’attività ed i risultati prefissati, ripensando e riprogettando, in modo intelligente le modalità operative attraverso le quali si svolge l’attività lavorativa.

Lo smart working dell’amministratore condominiale


Quindi, con il limite agli spostamenti, la tutela delle distanze minime interpersonali e tutte le ulteriori limitazioni, giustamente imposte, quali sono le considerazioni, quali le sfide e le problematiche in merito all’improvvisa adozione dello strumento dello smart working nello studio dell’amministratore strutturato e con collaboratori?

Chi si occupa di condominio sa bene che esso è un ente che richiede continue prestazioni, con conseguente necessità da parte del suo amministratore di garantire le costanti erogazioni di servizi e manutenzioni anche – e soprattutto – in tempi di pandemia.

Cominciamo col precisare una certezza, tutto si può affrontare superare e vincere solo se al centro vi è soddisfazione e partecipazione del proprio lavoro, ma pensare di improvvisarsi smart worker risulterebbe all’altezza delle aspettative?

Quando la sera chiudiamo i nostri studi, tardi o presto che sia, e ci dedichiamo ad altri aspetti della nostra vita, questo ci consente di staccare dalle vicissitudini, dalle preoccupazioni del lavoro, ma soprattutto da quell’aspetto causato dal fenomeno della “connessione continua”, senza uno stop e caratterizzato da flussi di informazioni ininterrotti ai quali si rischia di sentirsi obbligati a dare immediato riscontro.

Da dove cominciare guardando al post coronavirus


Invece che dichiararsi evoluti vantandosi solo oggi di invocare modelli organizzativi roboanti di smart working per amministratori di condominio iniziamo ad essere davvero “smart” dotandoci di sistemi informatici evoluti ed adeguati, direttamente accessibili in cloud salvaguardando nel contempo l’integrità dei dati, valutiamo di adottare ed offrire agli amministrati soluzioni alternative al pagamento in contanti – prassi quanto mai ancora abusata – adottiamo un cambio di paradigma nella visione d’impresa introducendo un buon software che governi proficuamente i contatti, le informazioni sui clienti, le telefonate e gli interventi di manutenzione con i fornitori, migliorando così la soddisfazione e fidelizzazione dei clienti.

Tutto ciò servirà a farci trovare adeguati alle nuove esigenze ed al cambio di abitudini sia sociali che professionali, conseguenti all’eredità post coronavirus che ci costringerà a vivere “contactless”.

Noi di Amministrazioni Petrucci siamo già in grado di offrire soluzioni tecnologiche all’avanguardia.

Regolamento condominiale e pianerottolo

regolamento condominiale pianerottolo
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Cosa possiamo lasciare sul pianerottolo? Non soltanto i classici zerbini, ma anche i portaombrelli, scarpe, perfino pattume possono essere oggetto di deposito in questo luogo.


Ma «ciascun partecipante al condominio può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso» (art. 1102 c.c.).

La Cass. 21256/2009 ha osservato che la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. non deve essere intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo considerare che ciascun partecipante ha il potere di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, sempre che sia compatibile con il diritto d’uso degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi del singolo e quelle di tutti i partecipanti al condominio.
Si deve tenere a mente la destinazione d’uso della parte in questione. La tutela della destinazione d’uso di una parte comune può essere effettuata ex art. 1117 quater c.c., mentre, ove si voglia modificare la destinazione d’uso si dovrà applicare l’art. 1117 ter c.c.

Il pianerottolo è parte comune ex art. 1117 n. 1 c.c., essendo la sua destinazione d’uso quella di permettere il transito delle persone e l’accesso alle abitazioni. E’ quindi corretto credere che porta ombrelli e zerbini siano funzionali alla concreta realizzazione della destinazione, quali il transito e l’accesso. Ciò è lecito se non si comprime l’uso proprio degli spazi comuni; di contro. E’ di conseguenza non lecito trasformare parte del pianerottolo in spazio di deposito temporaneo di rifiuti, scarpe e suppellettili personali estranei al fine istituzionale.

La Cass. 15308/2011 ha osservato che << nell’identificazione del limite all’immutazione della cosa comune, disciplinato dall’art. 1120 c.c., comma 2, il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità; si può tener conto di specificità – che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino – solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo>>

Nel caso di specie, occorre valutare l’entità e la ripetizione delle condotte segnalate (deposito scarpe e rifiuti) potendosi ritenere plausibile la condotta occasionale e non corretta quella abituale.

La Suprema Corte, con la decisione 5474/2011, ha accolto il ricorso di un condomino che si era visto negare i danni richiesti a una condomina che aveva la consuetudine di ammassare sul pianerottolo oggetti vari, tra cui l’immondizia.

Il corretto utilizzo del pianerottolo, senza il preventivo consenso dell’assemblea di condominio, dovrebbe limitarsi al posizionamento di uno zerbino, in quanto spesso ogni altro utilizzo sia vietato dal singolo regolamento di condominio.
Ferma restando la valutazione specifica del singolo caso, dev’essere considerato lecito il deposito momentaneo della spazzatura sul pianerottolo se limitato ad intervalli di tempo così ristretti da non creare disturbo (es. al decoro o alla vivibilità degli ambienti a causa dei cattivi odori).

E’ possibile l’azione di risarcimento del danno nei confronti di chi lascia la spazzatura sul pianerottolo di casa in quanto questi comportamenti violano il codice civile e la destinazione d’uso dello spazio comune (Cass. 5474/2011 dell’8 marzo 2011)

Coronavirus e assemblee condominiali

coronavirus amministrazioni petrucci
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Preso atto di quanto sancito dal DCPM 4.03.2020, considerato che fra le tante realtà prese in esame mancano le assemblee condominiali, riteniamo ci si debba comportare come segue.

Nelle aree rosse e gialle, dove vigono restrizioni ordinate dalle autorità competenti, quelle restrizioni vanno rispettate, il che vuol dire che ci si deve astenere dal convocare o tenere assemblee condominiali, anche perché si potrebbe incorrere in serie responsabilità, anche di tipo penale.

Nelle aree dove non vigono restrizioni esplicite, valgono le raccomandazioni contenute nel DCPM citato, sicché nel concreto vale quanto segue.

Assemblea non ancora convocate:

astenersi dal convocarle, anche perché il termine perentorio per l’assemblea obbligatoria è il 30 giugno. Per allora ci auguriamo che l’emergenza sia conclusa.

È opportuno comunque inviare una comunicazione ai condomini per chiarire le motivazioni del ritardo e precisare che tale comportamento è dettato dalla tutela della loro stessa salute.

Anche se il condominio non è espressamente citato, ci sono nel decreto situazioni analoghe espressamente indicate (meeting, convegni etc.) cosicché è legittimo operare in analogia.

Assemblee già convocate

Per le assemblee già convocate, in particolare se all’ordine del giorno c’è la conferma dell’amministratore, non potete non presentarvi.

Sarà opportuno andarci e, ammesso che dei condomini intervengano, insieme con loro decidiate di rinviare l’assemblea ad altra data.
Giova ricordare che l’assemblea può dichiararsi deserta già dopo 20-30 minuti dalla data dell’orario indicato nella convocazione. È opportuno che facciate comunque un verbale di “assemblea deserta e che lo facciate firmare da almeno un paio di condomini.

Accesso allo studio di amministrazione

Per lo studio: limitate l’accesso delle persone al vostro studio diramando una circolare in cui sospendete gli orari di disponibilità, salvo casi estremamente urgenti e con responsabilità a carico di chi decida di venire comunque.
Invitate i vostri condomini a contattarvi telefonicamente o via e-mail, invece di venire a studio.

Norme di igiene e profilassi

Norme di igiene e profilassi: oltre quanto già indicato nella circolare ministeriale, suggeriamo di inviare una circolare ai condomini invitandoli ad evitare qualsiasi assembramento nelle aree condominiali e a privilegiare le corse individuali nell’uso degli ascensori; parimenti inviare una circolare alle ditte di pulizia dei condomini, raccomandando di disinfettare con alcool o amuchina le superfici soggette al contatto con le mani (pulsantiere, corrimani, campanelli etc.