Archivia Aprile 2018

Balcone condominio e responsabilità del proprietario

Il balcone del condominio è di esclusiva responsabilità del proprietario, qualora fosse dato il locazione la responsabilità resta al proprietario anche se il conduttore ne fa un utilizzo improprio. 

balcone condominio rovinato

In un condominio è successo questo fatto. Il conduttore di un appartamento ha dato una festa a casa sua, uno degli invitati si è seduto sulla ringhiera del balcone in stato di ebrezza ed è precipitato giù.

In primo grado, il Tribunale condannava il convenuto a risarcire l’attore, mentre escludeva la responsabilità dello stabile condominiale, non essendo il balcone un bene comune.

In appello, invece, veniva esclusa la responsabilità del proprietario ex art. 2053 c.c. giacché la rovina del parapetto sarebbe derivata dall’uso improprio fattone dal ragazzo, che vi si era seduto in stato di alterazione alcolica. Il danneggiato ricorreva in Cassazione.

La suprema Corte, con la pronuncia in commento (Cass. 8673/2017), ha ritenuto rientrante nella disciplina del 2053 c.c. il crollo del parapetto.

L’opera in discorso era costituita da elementi laterizi traforati, sovrastati da una lastra di travertino. Una porzione della struttura in laterizio aveva ceduto, determinando la caduta del ragazzo che vi si era seduto o appoggiato (la circostanza, infatti, non è stata provata).

Il giudice d’appello aveva escluso la responsabilità del proprietario sia perché egli aveva intercluso l’accesso al balcone con un’apposita clausola nel contratto di locazione sia perché il ragazzo aveva fatto un uso improprio del parapetto, imponendo un peso eccessivo e determinandone il crollo.

Per contro, la Corte di Cassazione ritiene non adeguatamente motivata la pronuncia di secondo grado, considerando che le argomentazioni addotte non forniscano la prova liberatoria che la legge richiede al proprietario per sgravarlo da qualsiasi forma responsabilità.

Responsabilità oggettiva aggravata. Il citato art. 2053 c.c. pone in capo al titolare di un bene immobile una forma diresponsabilità oggettiva aggravata [1] .Il proprietario, infatti, è responsabile a prescindere dal fatto che la sua condotta sia o meno colposa; pertanto, il danneggiato non ha l’onere di dimostrare la colpa del proprietario, il quale risponde per il solo fatto di essere tale.

Il legislatore, quindi, ha posto in capo al titolare del bene tutti i rischi inerenti al godimento ed alla disponibilità della cosa.

Non solo, ha aggravato la sua posizione richiedendo al proprietario del bene la cosiddetta “prova liberatoria”, che lo svincoli dalla presunzione di colpa gravante su di lui.

Parapetto del balcone, funzione e altezza per legge

La funzione del parapetto è quella di evitare la caduta nel vuoto delle persone o degli oggetti che si trovino sul balcone.
Quanto alle sue dimensioni, la normativa di riferimento è il Decreto Ministeriale – Ministero dei Lavori Pubblici 14 giugno 1989, n. 236 recante “Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l’accessibilità, l’adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell’eliminazione delle barriere architettoniche”.

Il citato D.M. 236/89 si applica a tutte le costruzioni realizzate posteriormente alla sua entrata in vigore e a quelle edificate anteriormente ma oggetto di interventi di ristrutturazione. L’art. 8.0.1 dispone che l’altezza del parapetto vada valutata con le seguenti modalità: «distanza misurata in verticale dal lembo superiore dell’elemento che limita l’affaccio (copertina, traversa inferiore infisso, eventuale corrimano o ringhierino) al piano di calpestio». L’art. 8.0.8 dispone che: «il parapetto deve avere una altezza minima di 100 cm ed essere inattraversabile da una sfera di 10 cm di diametro.

Per permettere il cambiamento di direzione, balconi e terrazze dovranno avere almeno uno spazio entro il quale sia inscrivibile una circonferenza di diametro 140 cm.» Lo stesso dicasi per il parapetto delle scale che costituisce la difesa verso il vuoto, il quale «deve avere un’altezza minima di 1,00 m ed essere inattraversabile da una sfera di diametro di cm 10».

Parapetto del balcone: bene di proprietà esclusiva.

Il parapetto del balcone è un bene di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento a cui accede.

I giudici, infatti, rigettano la richiesta risarcitoria proposta dal danneggiato contro il condominio, escludendone la natura di bene comune.

A riprova di ciò, si ricorda che le spese per il rifacimento della ringhiera o del parapetto gravano in toto sul proprietario.

Si ricorda che il parapetto (o la ringhiera) rientra nella res communis, allorché sia installato su di un lastrico solare che consenta l’affaccio su spazi comuni, quali il cortile condominiale.

Fonte Condominioweb

 

Regolamento condominiale

Il regolamento condominiale è disciplinato nell’art. 1138 c.c. e , in parte, negli artt. 68, 69, 71 e 72 disp. att. c.c. In particolare il codice civile individua i casi in cui esso è obbligatorio e il contenuto che deve avere.

Il primo comma dell’articolo 1138, infatti, dispone che “quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione”.
I commi successivi al primo, invece, si occupano di fissarne le modalità di approvazione e i limiti.

Regolamento condominiale: obbligatorietà, funzione e approvazione

Il legislatore della riforma ha lasciato invariato il superamento della soglia dei dieci partecipanti per la formazione obbligatoria del regolamento condominiale, nonché la funzione fondamentale dello stesso di disciplinare l’uso delle cose comuni, prevedere i criteri di ripartizione delle spese (al regolamento, infatti, devono essere allegate le tabelle millesimali), fissare le norme a tutela del decoro dell’edificio nonché quelle inerenti l’amministrazione della cosa comune.

regolamento condominiale

regolamento condominiale

Nel fissare le modalità di approvazione del regolamento (con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’art. 1136 c.c.), il terzo comma dell’art. 1138 c.c., è stato novellato dalla riforma del 2012, che ha introdotto l’obbligo che lo stesso sia allegato al registro indicato dal numero 7) dell’art. 1130 c.c., ovverosia il “registro dei verbali delle assemblee” curato dall’amministratore.

Regolamento condominiale: approvazione

Per quanto riguarda l’approvazione, più nel dettaglio, l’articolo 1138 del codice civile stabilisce che l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente, può essere presa da ciascun condomino.
L’approvazione, poi, necessita della maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136, ovverosia di un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Una volta approvato, il regolamento va allegato al registro dei verbali e delle assemblee e, come vedremo, può comunque essere impugnato secondo le regole ordinarie in materia di impugnazione delle delibere.

Regolamento condominiale: limiti

Con riferimento ai limiti, gli ultimi due commi dell’articolo 1138 chiariscono che il regolamento non può, con le sue norme, menomare in alcun modo i diritti di ciascun condomino quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni.
Esso non può poi mai derogare alle disposizioni di cui agli articoli 1118 secondo comma (il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni), 1119 (indivisibilità), 1120 (innovazioni), 1131 (rappresentanza), 1132 (dissenso dei condomini rispetto alle liti), 1136 (costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni) e 1137 (impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea) del codice civile.
Infine, le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici.
Altri limiti alla redazione di un regolamento di condominio sono posti dall’articolo 72 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile, che stabilisce che questo non può derogare ai precedenti articoli 63, 66, 67 e 69.

Regolamento condominiale: la nuova disposizione per “gli animali da compagnia”

Una delle più rilevanti novità apportate dalla riforma in materia di regolamento di condominio è quella relativa all’introduzione del nuovo quinto comma dell’art. 1138 c.c. che, come visto, sancisce l’impossibilità per i regolamenti condominiali di inserire norme che vietino di possedere o detenere animali domestici. 
La “liberalizzazione” dell’ingresso degli animali domestici in condominio, sinonimo di un orientamento “pet friendly” da parte del legislatore, è destinata ad avere un effetto impattante sulle liti condominiali portate nelle aule di giustizia, a partire dalla indeterminatezza della definizione. Mentre, infatti, nel primo testo di riforma, la pertinenza del divieto riguardava gli “animali da compagnia” – che la giurisprudenza in linea con l’interpretazione evolutiva delle norme vigenti, ha riconosciuto come “esseri senzienti“, stabilendo che “il gatto, come anche il cane, deve essere considerato come membro della famiglia” (Cass. 13.3.2013) – nella stesura definitiva del testo di riforma dell’art. 1138 c.c. il termine è stato sostituito con “animali domestici“. La differenza è tutt’altro che pacifica, poiché mentre è chiaro che tra questi ultimi non rientrino gli “animali esotici” (come per esempio i serpenti), non lo è altrettanto per altri animali d’affezione che non sempre vengono considerati domestici (v. ad esempio criceti, furetti, conigli, ecc.). 
In ogni caso, la direttiva sembra possa ritenersi valida, secondo la giurisprudenza, solo per i regolamenti condominiali ordinari, poiché a differenza di quelli contrattuali che possono legittimamente limitare i poteri e le facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà con il consenso unanime di tutti i comproprietari, in quelli assembleari, approvati dalla maggioranza dei partecipanti, non è consentito l’inserimento di clausole che incidono sulla libertà del singolo condomino di poter godere e disporre della propria proprietà esclusiva, rientrando tra queste facoltà di godimento anche la detenzione degli animali domestici (Cass. 3705/2011). 
Restano ferme, ovviamente, le regolamentazioni generali previste in materia, tra cui l’obbligo, incombente nei confronti dei proprietari dell’animale, di mantenere ordine e pulizia nell’area di passeggio, di usufruire del guinzaglio in ogni luogo e di applicare la museruola agli animali di indole aggressiva (come previsto dall’ordinanza del ministero della salute del 2009), oltre alle consuete responsabilità civili dei proprietari per i danni cagionati dall’animale ex art. 2052 c.c., per le immissioni moleste (sotto forma di rumore e disturbo della quiete) che superano la normale tollerabilità (art. 844 c.c.), nonché gli estremi censurati in sede penale dall’art. 672 c.p. per “omessa custodia e mal governo di animali“.

Regolamento condominiale: esempio da scaricare

È possibile scaricare Esempio regolamento condominio cliccando sul link.

Conferma dell’amministratore di condominio: quali maggioranze?

L’amministratore di condominio tra mille difficoltà: quale professionista “paziente” fomentato da un’ineludibile incertezza operativa. Certezza che viene meno anche nel caso in cui, dopo anni di duro lavoro, si trovi avanti all’assise dei condòmini per chiedere”conferma” al proprio mandato.

amministratore condominio bilico

amministratore condominio bilico

Quali maggioranze gli serviranno mai per legittimare il rinnovo della propria investitura?

Ancor oggi vi sono dispute interpretative tutte incentrate sul quesito se la nomina, la conferma e la revoca siano fattispecie diverse o assimilabili tra loro (?), con le logiche conseguenze del caso in termini di maggioranze assembleari.

Senza alcun spirito di esaustività e pure ben lungi dal rigore scientifico che meriterebbe un approfondimento sul tema, tentiamo di fornire, per quanto possibile, una soluzione al quesito, o meglio tentiamo di comprendere quali sono le argomentazioni che supportano i diversi orientamenti che si articolano sul merito.

Alcuni punti fermi: gli addentellati normativi. Discorre solo di “nomina” e “revoca” l’articolo 1136 codice civile, laddove afferma – in seno al comma IV – che la maggioranza per ricorrervi è quella dei partecipanti alla riunione con rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio.

La norma viene qualificata come imperativa, cioè inderogabile da parte dell’autonomia privata – almeno in senso peggiorativo – stante l’impossibilità di derogarvi anche da parte di un regolamento contrattuale(art. 1138, quarto comma, c.c.).

Della “conferma” o meglio del”rinnovo” discute, invece, l’articolo 1135 codice civile(“…l’assemblea provvede alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione”), in materia di attribuzione dell’Assemblea dei condòmini, e, seppure per relationem, l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione codice civile.

Le fattispecie della “nomina” e della “revoca”, da una parte, e quella della”conferma” o del “rinnovo”, dall’altra parte, sono entrambe richiamate poi dall’articolo 1129 codice civile, novellato dalla riforma posta in essere dalla Legge 220/2012.

Nel comma X° di quest’ultima norma, il primo in ordine di trattazione, si afferma che “L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.

L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore”.

Nel comma XI, a seguire, si dispone che “La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio”:

Dunque, questo è il quadro normativo di insieme. Ora, per provare ad offrire una soluzione al quesito in trattazione occorre adesso”sfoderare” gli strumenti offerti dall’ermeneutica delle leggi, per comprendere sulla base di quali fondamenti si articolano i diversi orientamenti giurisprudenziali e dogmatici.

Fonte www.condominioweb.com