Archivia 30 Aprile 2019

Cancello automatico e responsabilità

Nomina Amministratore Condominio

La Direttiva Macchine 2006/42/CE stabilisce che il cancello automatico (e anche i portoni e le barriere) deve rispettare standard di sicurezza stabiliti dalle norme UNI 12453, UNI 12445 e UNI 12978.

La Riforma del condominio L. 220 del 2012 affida la responsabilità della corretta installazione del cancello comune all’amministratore. L’amministratore ha il dovere di compiere quegli “atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio” e quindi provvedere alla manutenzione e all’adeguamento degli impianti esistenti.

Impianto cancello automatico esistente

In caso di impianto esistente,  magari datato o privo di documentazione,  l’amministratore ha il diritto di porre all’installatore le seguenti richieste:

  • valutare l’idoneità di tutti i componenti dell’impianto.
  • verificare il funzionamento dell’automazione e dei componenti accessori.
  • eseguire la misurazione delle forze, fornire una relazione sullo stato dell’impianto e indicare gli interventi  necessari per la messa a norma.
  • rilasciare la dichiarazione CE di conformità.
  • consegnare il libretto di manutenzione dell’impianto.

La manutenzione è obbligatoria, è la Direttiva Macchine che istituisce l’obbligo di manutenzione annuale (o semestrale in base all’utilizzo di alcuni dispositivi di sicurezza).

Sarà l’installatore a dare le giuste informazioni al riguardo.

L’amministratore è tenuto ad attivare un servizio di manutenzione programmata sottoscrivendo il contratto di manutenzione.

Responsabilità dell’installatore

l’installatore è responsabile se viene eseguita manutenzione programmata al cancello ed all’automatismo. La responsabilità dell’installatore decade se il cancello viene abbandonato e non si esegue la regolare manutenzione programmata. L’installatore risponderà esclusivamente per danni causati da malfunzionamenti dovuti a difetti di installazione o manutenzione.

Responsabilità del condominio

Il condominio è responsabile per i danni dovuti dall’uso improprio.

I danni accidentali all’interno del condominio, rampa garage ecc. verranno coperti da un’assicurazione comune r.c.

Adeguamento alle norme di sicurezza

Se il cancello automatico non è conforme alle norme di sicurezza (direttiva macchine) l’adeguamento deve essere posto all’esame dell’assemblea condominiale.

Responsabilità dell’amministratore se l’assemblea non approva o decide

Quali responsabilità a carico dell’amministratore qualora l’assemblea non si dovesse costituire, ovvero non approvasse i lavori o rinviasse la discussione? Quali ulteriori adempimenti di competenza dell’amministratore?

L’amministratore di condominio è tenuto a rispettare tutte le norme di legge in materia di sicurezza degli impianti condominiali ed è quindi obbligato a curare l’adeguamento del cancello automatico alle normative sulla sicurezza.

Se i condomini si rifiutassero di eseguire le opere, l’amministratore può comunicare – ai competenti uffici comunali e all’ Asl – il mancato adeguamento, a evitare ogni suo coinvolgimento in responsabilità civili o penali, in caso di infortuni.

Ovviamente in questo caso le responsabilità civili o penali ricadrebbero sul condominio, quindi suddivisa equamente su tutti i condomini.

Lavori di manutenzione eseguiti dal singolo condomino

Anche se l’amministratore è inerte e non agisce non è consentito al singolo condomino o ad un gruppo di condomini sostituirsi agli organi condominiali per eseguire lavori di manutenzione, con la conseguenza che se questi vengono effettuati chi li ha pagati non ha diritto al rimborso.

Gestione di parti comuni senza autorizzazione – 1134 c.c.

Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente [1110 c.c.].

Gestione di parti comuni per trascuranza – 1110 c.c.

Il partecipante che, in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore, ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso [1104 c.c.].

Obbligo di partecipazione alle spese comuni – 1104 c.c.

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.

La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa.

Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.

Quando una spesa è definita “Spesa urgente”

Sono urgenti le spese che non possono essere rinviate senza che da ciò ne derivi un danno per il condominio (es. riparazione di una tubatura rotta che ha causato l’allagamento delle scale) e senza che vi sia il tempo di avvertire l’amministratore o gli altri condomini.

Il rimborso delle spese anticipate da parte del singolo condomino si regge sui due presupposti oggettivi dell’urgenza e della trascuranza, intesa come omissione nella cura che si richiederebbe.