Condominio minimo: detrazioni per ristrutturazione

Condominio minimo: detrazioni per ristrutturazione

Come ci regoliamo in un condominio minimo per ottenere le detrazioni per ristrutturazione?

Condominio minimo: vediamo cos’è in sintesi

Il condominio cosiddetto “minimo” è quello composto da soli due proprietari. Nella prassi, tuttavia, il concetto viene applicato anche a quegli immobili con un numero di proprietari inferiore a otto.
Oltre otto proprietari, infatti, il codice civile prevede l’obbligo di nomina di un amministratore. Sotto tale limite, invece, non vi è alcun obbligo di avere un amministratore, ma semplicemente una facoltà.
 

Ristrutturazioni eseguite in un condominio minimo

La corretta procedura da seguire per ottenere la detrazione per i lavori su parti comuni nel condominio senza amministratore è stata illustrata dall’Agenzia delle entrate nella circolare 3/2016, ed è riportata nelle istruzioni alla compilazione dei modelli di dichiarazione al punto 1.7. Secondo quanto indicato, dunque, è necessario che venga effettuato un unico bonifico da parte di un condomino incaricato e che poi i vari proprietari inseriscano nei propri modelli di dichiarazione le spese sostenute pro quota, utilizzando il codice fiscale del condomino che ha effettuato il relativo bonifico. Altre possibilità non sono previste.
 

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Qualora non sia stato ancora richiesto il codice fiscale del condominio?

Nel presupposto che il pagamento sia stato effettuato mediante bonifico bancario/postale si può ritenere che non sia necessario acquisire il codice fiscale del condominio nelle ipotesi in cui i condomini, non avendo l’obbligo di nominare un amministratore, non vi abbiano provveduto. In assenza del codice fiscale del condominio, i contribuenti, per beneficiare della detrazione per gli interventi edilizi e per gli interventi di riqualificazione energetica realizzati su parti comuni di un condominio minimo, per la quota di spettanza, possono inserire nei modelli di dichiarazione le spese sostenute utilizzando il codice fiscale del condòmino che ha effettuato il relativo bonifico. il contribuente sarà tenuto, in sede di controllo, a dimostrare che gli interventi sono stati effettuati su parti comuni dell’edificio, e, se si avvale dell’assistenza fiscale, è tenuto ad esibire ai CAF o agli intermediari abilitati, oltre alla documentazione richiesta per comprovare il diritto alla agevolazione, un’ autocertificazione che attesti la natura dei lavori effettuati e indichi i dati catastali delle unità immobiliari facenti parte del condominio.

In estrema sintesi un condomino deve farsi carico di erogare con il suo codice fiscale tutta la somma per la ristrutturazione e poi gli altri condomini utilizzeranno il codice fiscale del condomino per indicare le detrazioni.

Condominio senza amministratore

Per il condominio senza amministratore l’articolo 1129 del Codice Civile indica:

”Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”.

Questo testo sostituisce la vecchia disposizione che disponeva: “Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini“.

Quindi oggi la nomina di un amministratore in una fabbricato condominiale è obbligatoria esclusivamente quando siamo in presenza di almeno nove condomini, nei casi diversi non vi è alcun obbligo di nominare un amministratore del condominio.

Nei condomini senza amministratore sarà necessario individuare una figura,  mandatario dei condomini, che si occupi di:

  • gestione del fabbricato
  • saldare i fornitori
  • incassare le quote
  • rendicontare le spese

Senza la presenza di una soggetto fisico, che, adempia alle mansioni evidenziate sarà difficile gestire la quotidianità condominiale.

Tra l’altro, dal 1° gennaio 1998 (20 anni) tutti i condomini sono ritenuti sostituti d’imposta, tutti i condomini non solo quelli superiori ad otto condomini. Dalla data indicata vi è l’obbligo di richiedere il codice fiscale del condominio all’amministrazione finanziaria.

Il condominio, è tenuto a:

  1. applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai dipendenti condominiali;
  2. applicare le ritenute d’acconto sui compensi erogati ai lavoratori autonomi per attività a favore del condominio (professionisti, agenti, mediatori ecc.)
  3. tenere una contabilità specifica per i dipendenti condominiali ( libro matricola e il libro paga relativamente al portiere);
  4. quantificare le ritenute d’acconto sulle somme erogate;
  5. versare le ritenute trattenute, a mezzo modello F24 all’amministrazione finanziaria entro il 16 del mese successivo a quello in cui si è effettuato il pagamento o entro il 30 giugno e il 20 dicembre di ogni anno;
  6. rilasciare ed inviare ogni anno, la certificazione unica relativa ai redditi corrisposti nell’anno precedente
  7. presentare ogni anno la dichiarazione prevista per i sostituti d’imposta. Il modello 770 oltre alla certificazione unica;
  8. limitare l’uso del contante nel saldo delle prestazioni soggette a ritenuta 4%;
  9. In più Il legislatore ha previsto nuovi obblighi ed oneri all’art. 1, comma 43 della Legge n. 266/2007, Finanziaria 2007, che, ha introdotto una integrazione all’art. 25-ter nel D.P.R. 29/09/1973, n. 600 disciplinando l’obbligo per il condominio di operare una ritenuta anche sui corrispettivi dovuti in relazione a talune prestazioni di opera o servizi, in quanto sostituto d’imposta, ossia all’atto del pagamento una ritenuta del 4 per cento a titolo di acconto dell’imposta sul reddito dovuta dal percipiente, con obbligo di rivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratto di appalto di opere e di servizi, anche se rese a terzi o nell’interesse di terzi, effettuate nell’esercizio di impresa”;
  10. Inoltre altri adempimenti fiscali si sostanziano in caso di lavori condominiali su cui è possibile applicare degli sgravi fiscali.
  11. In materia a chiarimenti è intervenuta la Circolare n° 7/A dell’Agenzia delle Entrate del 7 Febbario 2007, in cui si rileva che: “Per il condominio con non più di quattro condomini, in mancanza della nomina di un amministratore, le ritenute dovranno essere effettuate da uno qualunque dei condomini”.