Archivia Settembre 2017

Diritto di ciascun condomino sulle parti comuni

Diritto di ciascun condomino sulle parti comuni di un condominio è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene, come si determina il valore e perché è irrinunciabile il diritto sulle parti comuni.  Questo diritto è normato dall’articolo 1118 del codice civile.

Sintesi

La maggiore o minore estensione del diritto dei partecipanti alle cose comuni è determinata anzitutto dal titolo di ciascuno di essi, Nel caso in cui il titolo non disponga nulla, il diritto di ciascun condomino è proporzionato al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene. Ma da quali caratteristiche deve trarsi il valore dell’unità immobiliare? Le caratteristiche possono distinguersi come segue: destinazione d’uso, altezza di piano, orientamento, prospetto, luminosità, superficie, volume.

Inoltre considerata la particolare natura o destinazione delle cose comuni non è ammessa la rinuncia al diritto su di esse. Per alcune cose (per es. le fondazioni, i muri maestri, i tetti) il rinunciante continuerebbe a trarre vantaggio da esse mentre per altre (p. es., locali di portineria, ascensori ed altri impianti) il maggior aggravio da parte dei proprietari delle altre unità immobiliari non viene controbilanciato da un corrispondente maggior vantaggio degli stessi.

Contenuto

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Modificare la destinazione d’uso di parti comuni in condominio

Modificare la destinazione d’uso di parti comuni in condominio è possibile ed è normato dall’articolo 1117 ter del codice civile.

Sintesi

  • Convocazione: convocare l’assemblea avendo cura di pubblicizzare tale assemblea almeno per 30gg consecutivi nei locali di maggior uso comune del condominio.
  • Convocazione: deve pervenire ai condomini almeno 20gg prima della data di convocazione
  • Oggetto della convocazione: indicare le parti comuni oggetto della modifica e nuova destinazione d’uso
  • Delibera: approvazione della modifica con 4/5 dei partecipanti al condominio e almeno di 800/1000
  • Delibera: deve contenere la dichiarazione espressa circa gli adempimenti

Contenuto

L’articolo dispone che per soddisfare esigenze di interesse condominiale l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio (almeno 800 millesimi), può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.

La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per almeno 30gg consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno 20gg prima della data di convocazione.

La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.

La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.

Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterino il decoro architettonico

Come vediamo dal dispositivo di legge non è più richiesta l’unanimità (es. per trasformare un giardino in parcheggio). Inoltre il procedimento per la convocazione è diverso da quello di una convocazione di assemblea ordinaria per quanto riguarda i tempi di pubblicità della convocazione stessa e dei suoi contenuti.

Modificare la destinazione d’uso di parti comuni in condominio, finalizzate a soddisfare le esigenze d’interesse condominiale, hanno difficoltà a decollare per l’incertezza che suscita tale espressione se confrontata con quella che, prima dell’entrata in vigore dell’articolo 1117 – ter del Codice civile, comprendeva tutte le innovazioni nell’articolo 1120, comma 1, del Codice civile.

Deliberabili con un quorum quasi “proibitivo” (articolo 1117- ter: numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al codominio e i quattro quinti del valore dell’edificio) e con un iter di convocazione dell’assemblea piuttosto articolato (l’invio della convocazione con la raccomandata o con mezzi telematici deve pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione, deve essere affisso per non meno di trenta giorni nei locali di maggior uso o negli spazi a tal fine destinati), le modificazioni del bene comune potrebbero trasformarlo fino a consentirne un uso del tutto estraneo rispetto alla sua originaria destinazione oggettiva e strutturale.

Le parti comuni nel condominio

Le parti comuni nel condominio fanno esplicito riferimento a quanto riportato nell’articolo 1117 del codice civile. Riassumendo possiamo dire che sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

  1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche

L’articolo 1117 individua tre categorie di parti comuni nel condominio, in ragione del loro rapporto strutturale o funzionale con l’edificio:

  • parti che formano la struttura dell’edificio, in senso stretto;
  • locali accessori destinati al servizio generale dello stabile;
  • tutti gli impianti e le opere non indispensabili ma destinati a servizi di uso e godimento comune.

Per questo motivo l’elencazione delle parti comuni contenuta nell’articolo 1117 c.c. non può essere considerata tassativa, ma è posta a titolo esemplificativo.