Archivia Ottobre 2019

Regolamento condominiale 2019: regole ed obblighi per i condomini e gli animali domestici

Regolamento Condominio

Regolamento di condominio e le regole per condomini e quelle per l’accesso di animali domestici negli spazi comuni.

Il Regolamento condominiale è quell’atto obbligatorio per gli edifici dove il numero di condomini è superiore a 10 che contiene le norma riguardanti l’uso delle cose comuni.

Esistono due tipi di regolamento condominiale:

  • regolamento assembleare: deliberato dall’assemblea condominiale;
  • regolamento contrattuale: solitamente predisposto dal costruttore dell’immobile, e allegato agli atti d’acquisto dell’immobile, ma può anche essere approvato e sottoscritto dall’unanimità dei condomini.

La differenza tra i due, quindi, è che il regolamento contrattuale prevede delle norma accettate già in partenza dal condomino e qualsiasi modifica può essere effettuata solo con il consenso unanime dei condomini.

Solitamente, per il mancato rispetto delle norme condominiali è prevista una sanzione di circa 200 euro, che può salire fino ad 800 euro in caso di recidività. L’importo della sanzione sarà poi devoluta ad un fondo per le spese ordinarie.

Buona parte delle norme condominiali sono state introdotte con la riforma del 2012, quando venne approvata una nuova disciplina sui condomini. Tra le norme introdotte dal testo c’è la “liberalizzazione” degli animali domestici, più un ampliamento dei poteri all’Amministratore e una nuova normativa per gli spazi comuni.

Ma andiamo a vedere punto per punto quali sono gli elementi chiave del regolamento condominiale.

Le norme condominiali

Ci sono regole per diversi aspetti della vita condominiale.

Ad esempio, nel regolamento del condominio solitamente si trovano delle norme che vietano la palla nel cortile, evitando così che si crei un danno alle proprietà comuni o alle automobili parcheggiate.

Ma questo non è l’unico divieto previsto per gli spazi comuni; ad esempio in molti regolamenti è vietato l’uso di barbecue oppure non è consentito parcheggiare biciclette o motocicli senza il consenso dell’assemblea.

Una regola molto importante riguarda il costituire un b&b, un affittacamere o un ufficio (di qualsiasi tipo) nel condominio. È una norma condivisa, infatti, che questo non possa avvenire qualora non sia espressamente previsto dal regolamento condominiale.

Nel dettaglio, gli obblighi imputabili ai condomini sono:

  • consentire l’ingresso nella propria proprietà all’Amministratore per la constatazione e i controlli necessari per la manutenzione;
  • informare l’Amministratore delle opere e dei lavori da effettuare nei locali di proprietà prima dell’inizio degli stessi;
  • informare l’Amministratore di un’eventuale vendita del locale di proprietà;
  • se ci si allontana dall’appartamento per un lungo periodo di tempo, chiudere le prese d’acqua e di energia elettrica. Inoltre bisogna indicare all’Amministratore il recapito del detentore delle chiavi dell’appartamento nel caso di assenza prolungata.

Questi invece i divieti:

  • proibito l’uso delle unità immobiliari contrario al decoro o al buon costume del condominio;
  • vietata la realizzazione di opere che alterano l’aspetto architettonico dell’edificio;
  • vietata qualsiasi modifica strutturale senza la previa approvazione dell’assemblea;
  • non si possono tenere dentro casa oggetti con un peso superiore alla portata dei solai;
  • non si possono occupare gli spazi comuni del condominio neppure con costruzioni provvisorie, tranne i casi in cui bisogna eseguire dei lavori di edilizia;
  • sui parapetti dei balconi e sui davanzali delle finestre non si possono mettere vasi o piante, a meno che queste non siano munite di ripari fissi in ferro;
  • vietato chiudere, anche se parzialmente, i balconi e le terrazze dell’edificio;
  • vietato arrecare disturbo agli altri condomini nelle ore di riposo diurno e notturno;
  • non si possono gettare nei tombini e negli scarichi dei materiali che potrebbero ingombrare le tubazioni. Qualsiasi spesa per la riparazione dello stesso sarà a carico di chi ha creato il danno;
  • vietato gettare acqua da finestre e balconi.

La riforma del 2012

Come anticipato buona parte delle norme condominiali sono state introdotte con la riforma del 2012. Ecco quali sono i punti chiave della riforma dei condomini.

Amministratore

Per quanto riguarda l’amministratore, quest’ultimo dovrà avere almeno conseguito il diploma di maturità e frequentato un corso apposito: inoltre, se richiesto dall’Assemblea, l’amministratore dovrà stipulare una polizza assicurativa a tutela dai rischi che derivano dal proprio operato.

L’amministratore, che non deve mai essere stato condannato per delitti contro la Pubblica Amministrazione, resterà in carica 2 anni, ma nel caso in cui abbia commesso gravi irregolarità fiscali, potrà essere licenziato in ogni momento.

Disturbatori

La riforma punta il dito contro i disturbatori: chi viola il regolamento condominiale dovrà pagare una sanzione pari a 200 euro. Nell’eventualità il disturbatore sia recidivo, la sanzione potrà arrivare fino a 800 euro.

Morosi

Regolamentazione più severa per i condomini «morosi», per i quali l’amministratore potrà procedere con l’ingiunzione anche senza l’autorizzazione dell’assemblea. Con una mora superiore a 6 mesi, l’amministratore sarà chiamato a sospendere il condomino debitore dalla fruizione dei servizi comuni.



Riscaldamento

Sarà possibile rinunciare all’impianto centralizzato senza aspettare il benestare dell’assemblea, a due condizioni: non creare pregiudizi agli altri e continuare a pagare la manutenzione straordinaria dell’impianto condominiale.

Barriere architettoniche e innovazioni

In caso di maggioranza, i condomini potranno operare nell’ambito delle innovazioni e dell’eliminazione delle barriere architettoniche per migliorare la sicurezza degli impianti e degli edifici; i lavori riguardano anche opere che rientrano nell’ambito del risparmio energetico e nell’utilizzo di energie rinnovabili.

Il testo prevede anche, sempre a maggioranza ottenuta, la possibilità per i condomini di “installare impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto”.

Quorum

L’assemblea sarà valida in prima convocazione solo se saranno presenti 2/3 dei millesimi e della maggioranza dei partecipanti al condominio.

Per ciò che concerne la deliberazione sarà invece indispensabile raggiungere il consenso della maggioranza degli intervenuti e almeno della metà del valore dell’edificio.

Per quanto riguarda la seconda convocazione, si richiederà invece il quorum costitutivo di 1/3 dei millesimi e del numero dei condomini. La validità delle relative delibere vi sarà solo se si raggiungerà 1/3 dei millesimi e la maggioranza dei condomini intervenuti.

Per quanto riguarda interventi finalizzati alla sicurezza e alla salubrità degli impianti e degli edifici, il quorum necessario consisterà nella maggioranza degli intervenuti in assemblea, che rappresentino almeno la metà dei millesimi.

Per quanto riguarda il cambio di destinazione d’uso dei locali comuni, bisognerà raggiungere i 4/5 dei condomini e dei millesimi.

Sito Web Condominiale

L’Assemblea avrà la possibilità di creare un sito internet del condominio, con accesso individuale e assolutamente protetto, finalizzato alla consultazione di tutti gli atti e i rendiconti mensili.

Le regole per animali domestici

Ci sono delle norme che disciplinano il possesso di animali domestici e il loro accesso agli spazi condominiali. È bene specificare però che non esiste nessuna legge che vieti l’ingresso di animali domestici all’interno degli spazi condominiali.

Inoltre non è possibile vietare all’animale l’accesso agli spazi comuni condominiali, anzi qualsiasi delibera di questo tipo può essere impugnata e presentata davanti al Giudice di Pace entro 30 giorni. Per presentare il ricorso basta presentare una lettera in carta libera e una copia della delibera.

Regole da rispettare con il cane in ascensore condominiale | parti comuni

L’unica possibilità di vietare il possesso di un animale domestico avviene in sede contrattuale in caso di locazione: ma questo riguarda per l’appunto locatore e locatario, non i condomini.

Ci sono dei casi in cui però si è passibili di reclamo; si tratta di disturbo dell’igiene e rumori molesti che possono portare ad una sanzione amministrativa e al risarcimento di chi ha subito eventuali danni. È molto raro invece che si arrivi all’allontanamento dell’animale.

Per quanto riguarda il rumore molesto del cane, per essere sanzionabile questo deve essere:

  • continuato: il caso in cui un cane abbaia occasionalmente, non è considerabile fatto molesto come invece un abbaiare insistente, continuo e violento;
  • supportato da testimoni disposti anche a comparire davanti a un giudice;
  • causa di problemi psico-fisici: è passabile di denuncia un vicino che crei (o non impedisca il generare di) un rumore in grado di creare una patologia ad altra persona.

Infine, chi lascia gli animali per lungo tempo da soli è sanzionabile per omessa custodia.



Ecobonus e sismabonus: alcuni chiarimenti

ecobonus sismabonus amministrazioni petrucci

I lavori di riqualificazione energetica dell’edificio permettono di beneficiare di una forte detrazione fiscale delle spese sostenute, che può anche essere ceduta come “credito fiscale”.
Alcune informazioni in breve:

  • l’intervento di ammodernamento ecologico deve coinvolgere almeno il 25% del fabbricato
  • anche i contribuenti incapienti possono accedere al credito fiscale
  • Il condominio può cedere il credito d’imposta direttamente alla ditta che effettua i lavori, la quale farà lo sconto in fatura e metterà l’importo del credito d’imposta in compensazione per un periodo di 5 anni

In questo video in cui si parla di ecobonus sismabonus e credito fiscale c’è delle informazioni ulteriori su come affrontare le corrette procedure.



Caldaia a condensazione: è obbligatoria?

caldaia a condensazione amministrazioni petrucci

Abbiamo una vecchia caldaia funzionante ed in regola con i controlli, l’amministratore di condominio può obbligarci a cambiarla con una caldaia più moderna a condensazione?

La legge non obbliga nessuno a cambiare la vecchia caldaia a norma ed in regola con i controlli con una caldaia a condensazione. La legge obbliga in caso di guasto che richiede la sostituzione della caldaia a sostituirla con una caldaia a condensazione.

L’eventuale necessità di sostituire la caldaia rientra in un lavoro di manutenzione straordinaria ed è deliberato con il voto della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).

Ove si sia in presenza di un intervento finalizzato al contenimento del consumo energetico (con attestato di prestazione energetica o una diagnosi energetica) vale l’articolo 26 della legge 10/1991, che prevede un quorum pari alla maggioranza dei presenti e almeno 333 millesimi (un terzo del valore dell’edificio).

In ogni caso vale la pena di ricordare che le moderne caldaie a condensazione hanno un’efficienza energetica migliore del 10% rispetto alle caldaie tradizionali e portano fino ad un risparmio del 40% in bolletta. Non dimentichiamo neppure che abbiamo a disposizione un incentivo fiscale del 65% sull’intero costo della caldaia.

Alcuni suggerimenti da Abbassalebollette. La caldaia a condensazione si presta benissimo ad operare con impianti di riscaldamento dotati di ampie superfici radianti, quindi pavimenti e pareti radianti, che hanno temperature dell’acqua di mandata a 40/45°C e temperature dell’acqua di ritorno a 30/35 °C. Tuttavia, anche gli impianti di riscaldamento tradizionali possono essere usati, nei periodi di freddo meno rigido, con temperature di esercizio più basse, visto che solitamente i radiatori vengono sovradimensionati rispetto alle effettive necessità. Il risparmio sui consumi di gas è comunque elevato anche con termosifoni tradizionali, soprattutto in presenza di valvole termostatiche.



Condominio e istruzioni in caso di emergenza

condominio istruzioni emergenza

Intanto alcuni divieti

Per l’incolumità delle persone presenti nello stabile e in disposizione delle nuove normative antincendio di cui al D.M. del 25/01/2019 sulle norme di sicurezza antincendi per gli edifici di civile abitazione si rammenta che è vietato ingombrare con materiale vario le uscite di sicurezza e le vie di esodo (scale e pianerottoli) che devono essere facilmente fruibili in caso di emergenza.

Tenete a portata di mano una torcia elettrica (meglio se con ricarica a manovella). Serve in caso di mancanza di corrente, ma anche per segnalare la vostra presenza.

Condominio: emergenza incendio

Appena scoprite un principio di incendio, allertate immediatamente i soccorsi fornendo le vostre generalità, l’indirizzo dello stabile e dove è in corso l’incendio ed altre informazioni utili (es. incendio in un appartamento, nella zona cantine, nel vano scale, lato cortile, presenza di autorimessa, ecc.), allertate gli altri condòmini.

Nel vostro appartamento chiudete il gas e staccate l’interruttore generale della corrente elettrica.

Se presente non usate l’ascensore.

Se vedete provenire del fumo da sotto la porta di ingresso non toccate la maniglia della porta a mani nude; il fuoco potrebbe aver raggiunto la porta e vi provochereste delle ustioni. Se la maniglia è fredda aprite con cautela la porta stando dietro ad essa.

Se le fiamme sono nelle scale e non potete scendere ponete dei panni magnati sotto la porta di ingresso e recatevi sul balcone, possibilmente lato strada, per facilitare i soccorsi.
Se l’incendio si è sviluppato nella vostra abitazione allora uscite immediatamente chiudendovi la porta alle spalle per rallentare la propagazione dell’incendio e chiudete il gas e staccate l’interruttore generale della corrente elettrica.

Se dovete evacuare l’edificio, non correte, non urlate, creerete solo confusione e panico. Se presente, seguite i percorsi indicati dalla cartellonistica di emergenza.

Se siete in grado attivatevi per staccare gli interruttori generali del condominio.



Condominio: emergenza terremoto

Appena avvertite la scossa aprite la porta del pianerottolo per evitare che la scossa la danneggi e ne impedisca la successiva apertura.

Nel vostro appartamento chiudete il gas e staccate l’interruttore generale della corrente elettrica.

Se presente non usate l’ascensore.

Non correte giù per le scale, in caso di forte scossa sono soggette a crollo.

Non rifugiatevi sui balconi, tendono a collassare e potreste essere colpiti dalla caduta di vetri, tegole e calcinacci.

Se siete al piano terra, abbandonate l’edificio; uscite coprendovi la testa (es. con un cuscino) per ripararvi dalla caduta di tegole, calcinacci, vetri, ecc.

Se siete ai piani superiori, attendete la fine della scossa vicino ad un pilastro portante, un muro maestro o sotto l’architrave di una porta con un cuscino a protezione del viso e della testa. In alternativa riparatevi sotto un tavolo. Non state vicino a finestre o specchi che frantumandosi potrebbero ferirvi, allontanatevi da pensili, mensole e mobili alti.

Terminata la scossa, prendete un capo di abbigliamento (meglio se antipioggia), una coperta e, dopo esservi accertati della stabilità delle scale, abbandonate l’edificio.

Il numero unico di emergenza 112 è il numero di telefono per contattare i servizi di emergenza nell’Unione europea, attivo in tutti gli stati europei.

Condominio: Emergenza calamità naturali

Esondazione e allagamento

In caso di allagamento:

  • staccate l’interruttore generale della corrente elettrica e chiudete il gas.
  • Se presente non usate l’ascensore
  • Rifugiatevi nei piani alti dell’edificio
  • Abbandonate immediatamente i locali seminterrati ed interrati (cantine, garage, autorimesse ecc.)
  • Attendete i soccorsi sui balconi,o alle finestre lato strada per facilitare l’intervento dei soccorritori

Eventi atmosferici gravi

In caso di eventi atmosferici gravi (trombe d’aria, temporali violenti ecc.):

  • chiudete il gas e staccate l’interruttore generale della corrente elettrica.
  • Se presente non usata l’ascensore
  • Attendete la fine dell’evento al chiuso con le serrande abbassate, non aprite le finestre, non riuscireste più a richiuderle.
  • Non state sul balcone (anche se verandato) potreste venir colpiti da oggetti trasportati dal vento, non sostate vicino alle finestre che frantumandosi potrebbero ferirvi.

Attenzione all’utilizzo di naspi e idranti antincendio

Nei condomini possono essere presenti degli idranti o naspi alimentati ad acqua. L’utilizzo degli idranti e naspi non è semplice e presenta dei pericoli tra i quali la difficoltà nello srotolamento della manichetta, la non corretta impugnatura della lancia e la pressione dell’acqua che rendono problematica la direzione del getto con conseguenti gravi rischi per l’incolumità personale (es. pericolo di fulminazione se il getto d’acqua viene direzionato su parti elettriche in tensione ecc.)

L’utilizzo degli idranti e dei naspi è sconsigliato alle persone non adeguatamente addestrate.



Il cancello automatico del condominio

cancello automatico

È ormai molto comune che gli edifici abbiano un cancello automatico per l’accesso ai garage, alle aree destinate al parcheggio delle autovetture ed altre aree comuni.

Se il cancello automatico non è ancora presente allora al fine della sua installazione occorre una decisione assembleare che richiede il rispetto degli ordinari quorum costitutivi e deliberativi ex art. 1136 c.c. (non configurandosi come innovazione l’approvazione della relativa delibera richiede il voto favorevole di 1/3 dei condomini e 1/3 del valore dell’edificio).

Una volta assunta questa decisione ed una volta installato il cancello automatico, sorge il problema della ripartizione spese, sia in prima battuta dell’istallazione, sia nel corso della sua vita, del regolare funzionamento e quindi della manutenzione ordinaria.

L’installazione del cancello automatico non è un’innovazione

In merito all’innovazione occorre richiamare i principi della Corte di Cassazione:

«per innovazioni delle cose comuni s’intendono, dunque, non tutte le modificazioni, sebbene le modifiche, le quali importino l’alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti (tra le tante: Cass.,23 ottobre 1999, n. 11936; Casa., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602)» (così Cass. 26 maggio 2006 n. 12654).

Alla luce di questi principi, la Cassazione ha concluso che l’installazione di un cancello non è opera innovativa (Cass. 23 febbraio 2015 n. 3509): infatti «rientra legittimamente nei poteri dell’assemblea dei condomini, attenendo all’uso della cosa comune ed alla sua regolamentazione, senza sopprimere o limitare le facoltà di godimento dei condomini, non incidendo sull’essenza del bene comune né alterandone la funzione o la destinazione (cfr., per idonei riferimenti, Cass. n. 9999 del 1992 e Cass. n. 875 del 1999)»

Da ciò consegue che l’automazione di un cancello preesistente non è innovazione.

Come ripartire le spese dell’installazione del cancello automatico

A norma del primo comma dell’art. 1123 c.c. le spese per l’installazione del cancello automatico, della sua automazione, sono da ripartirsi tra tutti condomini sulla base dei millesimi di proprietà, trattandosi di spese per il godimento di cose comuni ai condòmini.

Naturalmente occorre avere cura di verificare se tutti i condomini ne hanno la possibilità: solo chi ha l’uso dell’area comune è legittimato passivamente ex art. 1123, terzo comma, c.c.).

Come ripartire le spese di manutenzione del cancello automatico

Lo stesso vale per le spese di utilizzazione e manutenzione del bene, in ragione dei millesimi di proprietà dei singoli condomini.

Cancello automatico e normative sulla sicurezza

Infine si ricorda che bisogna rispettare la normativa in tema di sicurezza, quali la EN 12453 ed EN 12445, che disciplinano i sistemi e le procedure necessarie perché il cancello automatico risulti a norma.