Quali spese condominiali deve pagare l’affittuario e quindi a chi deve rivolgere la propria attenzione l’amministratore di condominio.
Quando l’affittuario o il conduttore può votare in assemblea
L’affittuario ha diritto ad esprimere il proprio voto in assemblea condominiale quando l’assemblea è chiamata a decidere sulla gestione delle spese che riguardano i servizi comuni quali il riscaldamento e il condizionamento, mentre per le altre questioni può presenziare, ma non ha diritto di voto.
Come vengono ripartite le spese condominiali
Le spese condominiali sono disciplinate dell’articolo 9 della legge equo canone. Sono interamente a carico dell’affittuario le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.
Quali sono le modalità di pagamento delle spese
L’art. 5 legge equo canone dispone che «Salvo quanto previsto dall’articolo 55, il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile».
Il diritto del proprietario di chiedere le spese condominiali nasce dall’articolo 9 legge equo canone comma 3 sulla cui base «Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. L’affittuario ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate».
Quando l’affittuario si può definire in mora
L’articolo 9, comma 3, della legge 27 luglio 1978, n. 392, la quale fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro 2 mesi dalla loro richiesta, delimita entro il medesimo periodo il termine massimo entro il quale il conduttore può esercitare il suo diritto di chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione, nonché di prendere visione dei documenti giustificativi; ne consegue che, non essendovi, in mancanza di questa istanza del conduttore, alcun onere di comunicazione del locatore, il conduttore stesso, decorsi i 2 mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora e non può, quindi, sospendere, ridurre o ritardare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall’indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione (Tribunale di Monza, 10 luglio 2007).
In caso di mora le spese devono essere richieste al proprietario
Da ciò discende che l’amministratore di condominio non deve chiedere il pagamento delle spese di condominio al conduttore dell’unità abitativa bensì al proprietario che rimane sempre condomino, come tale legittimato passivamente a detto onere economico. <<In relazione al pagamento delle spese accessorie e di riscaldamento di cui all’articolo 9 legge n. 392/1978, non sussiste alcun rapporto obbligatorio diretto tra l’amministrazione condominiale e i singoli conduttori delle unità immobiliari facenti parte dello stabile, rapporto che invece si instaura tra la predetta amministrazione ed il singolo condomino, il quale avrà a sua volta, ex articolo 9 citato, il diritto al rimborso nei confronti del proprio conduttore».
Risoluzione del contratto di affitto se l’affittuario non paga
«L’inadempimento da parte dell’affittuario, qualora si versi in materia di locazioni ad uso abitativo e l’ammontare del debito superi le due mensilità di canone, può comportare, a sensi dell’articolo 5 legge n. 392/1978, la risoluzione del contratto. Quando invece il servizio causativo della spesa non è materialmente fruito dal conduttore, costui non sarà tenuto a rimborsare alcunché al proprietario» (Tribunale Torino 14 febbraio 2007).
