Condominio

Verandare un balcone o un terrazzo. E’ lecito?

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Definizione di veranda presa dall’Intesa, ai sensi dell’articolo 8, comma 6, della legge 5 giugno 2003, n. 131, tra il Governo, le Regioni e i Comuni concernente l’adozione del regolamento edilizio-tipo allegato A

Prima di tutto diamo il significato al termine “verandare”: semplicemente significa chiudere con delle vetrate un balcone o un terrazzo.

C’è bisogno di permessi da chiedere in comune?

Occorre verificare se per costruirla occorre una S.C.I.A. e che sia urbanisticamente permesso. Se non comporta un aumento volumetrico allora potrà essere considerata come manutenzione straordinaria. Se invece comporta un aumento volumetrico sarà necessario ottenere un permesso dalla commissione edilizia comunale, il permesso di costruire.

Cosa devo chiedere al condominio?

L’opera di chiusura di un balcone comporta l’utilizzo di parti di proprietà dell’inquilino proprietario del balcone e almeno il consenso da parte del proprietario del balcone al piano di sopra in quanto lo dovrò utilizzare per ancorare la struttura. Ovviamente tutto nel rispetto del decoro architettonico dell’edificio. Anche se agisco su parti di mia esclusiva proprietà devo tener conto del decoro architettonico e non alterarlo. Fare riferimento all’art. 1122 c.c.

In sostanza il condomino che ha ottenuto l’autorizzazione per verandare il balcone potrebbe non poterlo fare perché ne verrebbe alterato il decoro architettonico. Quindi in questo caso il condomino che vuole verandare farebbe meglio ad ottenere il consenso scritto da tutti i condomini a meno che non ci sia un regolamento contrattuale che preveda qualcosa di diverso. L’orientamento maggioritario della giurisprudenza sostiene che la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l’installazione di vetri e di una struttura in alluminio è considerato alterazione ossia peggioramento della sagoma dello stabile. Sarà, quindi, necessario ottenere un progetto che non alteri tale decoro e farsi dare l’autorizzazione dai singoli condomini.

Altra considerazione da fare è quella che se verandare il balcone comporta la variazione di più di 1/5 del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche se di solo il 20%. (art.69 disp. att. c.c.), ovviamente le spese per la revisione sono a carico del proprietario dell’unità immobiliare.

Quindi:

  • mantenere il decoro architettonico del fabbricato: non bisogna creare cioè una alterazione delle linee originariamente disegnate dal costruttore tanto da deturparne l’estetica. Tanto più vistosa è la costruzione, tanto maggiore è il danno per il condominio. Non rileva se la veranda viene costruita sulla facciata esterna del palazzo, quella cioè che dà sulla via pubblica, o quella interna che affaccia sulla corte o su una strada secondaria. Tuttavia, può rilevare il fatto che, in precedenza, nello stesso stabile siano state in passato ricavate altre verande che ne abbiano alterato la forma, sicché l’originaria linea deve ritenersi già alterata;
  • non compromettere la stabilità dell’edificio. A tal fine avrà molta importanza l’elaborato di un tecnico che abbia valutato in anticipo i pesi della costruzione e il bilanciamento degli stessi con la struttura del balcone e del palazzo.

Cosa si rischia?

Se ‘è un aumento di volume e mancano i permessi opportuni ciò integra il reato di abuso edilizio. Ciò significa che, se la notizia arriva all’orecchio della procura, o delle forze dell’ordine, sarà inevitabile un procedimento penale nei propri confronti. In termini sanzionatori, questa condotta comporta la sanzione dell’ammenda fino a 20.658 euro. Inoltre, se nonostante l’ordine di sospensione, l’esecuzione dei lavori dovesse proseguire, le sanzioni aumenterebbero fino ad arrivare all’arresto di due anni e all’ammenda da 10.328 a 103.290 euro.

Le conseguenze civili: la PA emetterà un ordine di demolizione a spese di chi ha compiuto l’abuso.

Obblighi e doveri dell’amministratore del condominio: art. 1129 c.c.

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